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13/04/2017

GANHO DE CAPITAL: ASPECTOS RELATIVOS AO ACRÉSCIMO NO CUSTO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS PARA REDUZIR O PROVÁVEL LUCRO TRIBUTÁVEL.

Considerando que houve acréscimo sem a devida comprovação ou regularidade pode gerar a desconsideração do acréscimo patrimonial e apuração do IR omitido sobre o ganho de capital cujo imposto ou diferença fica sujeita a penalidades: multa de ofício, juros e acréscimo pela taxa selic. As multas podem ser caracterizadas sob vários aspectos como a seguir fica demonstrado – vide ainda tempo para prescrição:

Contribuinte não corrigiu o erro:

Se o contribuinte foi notificado sobre a pendência, mas não fez nada a respeito, ele será convocado a prestar esclarecimentos ao Fisco.

Nesse caso, se for comprovado o erro do contribuinte, ele pagará multa de 75% sobre o imposto devido ou diferença, corrigida pela variação da Selic.

Essa é a chamada multa de oficio e é diferente da multa de mora, que é paga espontaneamente, sem que o contribuinte chegue ao ponto de ser intimado.

Foi comprovada a fraude:

A Receita pode instaurar um processo administrativo para investigar eventuais erros e omissões. Nos casos de evidente intuito de fraude, a multa sobre para 150% do imposto devido/diferença.

“Essa multa é aplicada, por exemplo, quando contribuintes tentam insistir em comprovar informações declaradas que se revelam inconsistentes.

Se o contribuinte simplesmente não atender à intimação para prestar esclarecimentos, a multa pode ser majorada e subir para 225% do imposto devido,  com o acréscimo da Selic do período.

 “Geralmente a Receita lança a multa de ofício de 75% e pronto.

Uma das principais dúvidas de quem declara um imóvel próprio no imposto de renda se refere à possibilidade de atualizar seu valor de aquisição com o passar dos anos, a fim de pagar menos imposto na hora da venda. Como o IR incide sobre o ganho de capital – a diferença entre o custo de compra e o valor de venda –, quanto menor essa diferença, menor o imposto a pagar. Não existe previsão legal para a atualização do valor do imóvel conforme o valor de mercado, mas existem casos em que é possível somar algumas quantias ao custo de aquisição.

Por exemplo, é possível somar ao valor constante na escritura do imóvel os custos com eventuais juros e encargos de um financiamento, a corretagem paga ao corretor (se ela sair do bolso do comprador), um eventual laudêmio e o ITBI. Na hora da venda, também é possível descontar do valor recebido a corretagem, caso ela seja paga pelo vendedor. Na declaração, essas quantias podem ser somadas diretamente ao custo de aquisição do imóvel na ficha de Bens e Direitos, e detalhadas no campo “Discriminação”.

Os custos com obras no imóvel também podem ser somados ao custo de aquisição no ano em que ocorrerem. Obras mais complexas, como a ampliação ou a construção de um imóvel, devem ser aprovadas pela Prefeitura para poderem ter seus custos acrescidos ao valor do bem. Já as reformas menores, como pintura e reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes, não dependem dessa aprovação.

Seja como for, é fundamental guardar os comprovantes das despesas feitas com essas obras, a fim de justificar seu acréscimo ao valor do imóvel junto à Receita. Se as quantias forem pagas a pessoas jurídicas, é preciso ter as notas fiscais; se for pessoa física, é preciso ter recibo. “Mas a fiscalização muitas vezes também olha a movimentação financeira. Por isso, hoje em dia, é interessante fazer esse tipo de pagamento por TED ou cheque. Esses comprovantes devem ser guardados por cinco anos, mas o prazo começa a contar a partir da venda do imóvel, e não da realização da benfeitoria. Muita gente que não tem a intenção de vender o imóvel em breve infla artificialmente seu valor na declaração, informando benfeitorias que de fato não foram realizadas. Essas pessoas vendem o bem mais de cinco anos depois, acreditando que o período de guardar os comprovantes já passou e que, por isso, a fiscalização prescreveu o que não se deu.

Como declarar as benfeitorias:

A maneira mais clara e organizada de fazer isso é declará-las separadamente, na mesma ficha, como um novo item, sob o código “17 – Benfeitorias”, ou especificando dentro do próprio imóvel detalhadamente. 

VALORES INTEGRANTES DO CUSTO DE AQUISIÇÃO:

Integram o custo de aquisição, desde que comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, os seguintes dispêndios:
I – Bens Imóveis:
a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
b) os dispêndios com demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação. Dentre outros!

Toda ação provoca uma reação!

Temos que em qualquer área tributária se houver inconsistências nos lançamentos, a que título for, pode gerar conseqüências desagradáveis ao contribuinte. Portanto, antes de qualquer aça\o procurar um especialista nas questões de interesse é recomendado.

E em havendo renda suficiente para bancar o acréscimo patrimonial a RFB pode ou não diligenciar e cuja ação parte de pressupostos informados pelo próprio contribuinte. Melhor é não dar sopa para o azar!!!

José Maria Sodré, em 13/4/2017 – Contador/Advogado